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给首次置业者的规划建议:现在买房还是等一等?

Financial Planning

从历史上看，20多岁和30多岁的年轻人是购买第一套住房的最佳年龄. 如今，年龄在25岁到40岁之间的人们正面临着首次购房的挑战. 在今天的高价下，买进是个明智的决定吗? 首次购房者应该考虑什么样的规划机会?

Pent-up demand? 

There’s been a trend of deferred homeownership. 51% of baby boomers owned a home by age 30, 48%的x一代和42%的千禧一代在30岁前拥有住房. Zillow集团经济学家杰夫·塔克表示, 这可能代表着“……一个潜在的持续住房需求指标即将到来。.”

However, it isn’t easy to buy a home right now. Financial and emotional factors come into play. Emotionally, it’s a big part of the American dream; your home is supposed to be your refuge and sanctuary and where your kids grow up, play and sleep. 从财务上来说，这是你一生中最昂贵的购买之一. 

Unfortunately, current conditions of low inventory, steep new construction costs, 高房价和激烈的竞争降低了人们的支付能力，为购房者创造了有限的成功机会. 这就导致了匆忙的决定，包括在没有看过房子的情况下做出重大让步. Is rushing the purchase a good idea?

Before you go house shopping 

制定预算，准备支付以下费用:

  • Down payment: Conventional loans typically require 20% down, 但是联邦住房管理局(FHA)的贷款只需要3.5%. 但要记住，你放下的越少，从长远来看你付出的就越多. 
    • For example, 拿一套40万美元的房子，比较两笔利率为3%的30年期抵押贷款(不包括初级抵押贷款保险或PMI). 你将多支付20%的累积利息, and you miss out on about $280,节省000美元(假设6%的回报率，每月支付更高的费用的机会成本). PMI在违约情况下保护贷款人，成本由贷款价值比和信用评分决定. If the PMI premium is 0.5% (of original loan amount) on the 3.5% down payment example, 你的月供可能会再增加160美元，直到权益达到20%. 此外，如果你急着要卖掉你的房子，更大的首付可能会保护你. 如果房价跌至10%以下，你可能不得不拿出资金来支付销售成本和负资产.
  • Closing costs: 这些是你为完成融资和购买交易而支付的费用. 它们可能在房价或抵押贷款金额的2-5%之间运行. Sellers may be willing to cover some expenses, 但在火爆的市场上，你可能没有多少讨价还价的余地.
  • Property taxes and insurance: 准备好提前支付一年的税款和火灾保险费. 税收取决于地段和价值，但初步估计为房产价值的1%. 根据房产价值、位置和风险，房主的保险可能要花费1200到2000美元. 你的人寿保险和伤残保险够吗, 并建议附加保护伞责任保险?
  • Move in, improvements and maintenance costs: 即使房子“随时可以搬进去”，你也可能会有一些开销.g.比如租一辆搬家卡车，买一根花园软管和院子里的植物等等.). 你应该聘请一家房屋检查公司来确定从地基到屋顶的潜在问题和费用，这样你就可以提前计划. 如果这是一个需要修缮的房子，请估算一下，确定它不会成为一个钱坑. If it is, I recommend looking at other options.

Picking your first home

The U.S. 人口普查估计平均每个美国人要搬11个家.7 times in their life. 一个30岁的人一生中可能还剩下五到六步棋, 45岁的人还剩下三招. 基于此，你可能会有更多的机会找到并购买“完美的地方”.” 

定义和调整个人和情感的偏好可能会帮助你“接近”你的第一个家. 向了解你的人和有关房屋所有权的人寻求支持和指导, including parents and a skilled realtor.

Reducing Your Costs 

  • Is it better to wait? If improved financial stability is needed (e.g., improving your credit score, getting a new job that pays more, saving for a larger down payment, etc.), it may make sense to wait. 
    • 另一方面，如果你等待的话，房价对你来说是合适的价格吗? It’s emotionally hard to “buy high,没有人希望犯一个会严重影响自己财务安全的错误. However, 房地产市场不是同质化的，价格受地域的影响, supply and demand. 如果房价下降或稳定，但抵押贷款利率上升怎么办? 如果你等待或搬到一个更便宜的地区，你的负担能力会发生怎样的变化? 最后，不要把你的房子误认为是一项“投资”.” It’s a necessity. You need a roof over your head.
  • 检查援助项目:也许你有资格申请首次置业项目. Check regional agencies and the U.S. 住房及城市发展部(HUD), the Veterans Administration (VA), 联邦住房管理局(FHA)和其他机构.
  • Pre-funding inheritance: 根据Zillow集团最近的一份消费者住房趋势报告, 由于房价上涨，购房者可能需要多一年的时间来存首付. COVID-19让人们更积极地使用他们的储蓄, and low mortgage rates improved affordability. 然而，随着房价的飙升，你的首付还需要额外的帮助吗? 如果家人能帮你付一大笔首付，那就用他们吧.

计划购买你的第一套房子一直都很有挑战性. 你需要考虑很多因素，更不用说存钱要花很多年. 然而，今天的首次购房者有独特的机会利用这一领域. 这个明智的建议可以帮助你在买房时做出明智的金钱决定吗. 

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